弄清房屋產(chǎn)權和使用期限
首先要考慮房屋產(chǎn)權和使用期限,在店鋪轉讓的過(guò)程中,房屋產(chǎn)權及使用期限的問(wèn)題是接手者首先要考慮的。 接手一個(gè)新店面的時(shí)候,最好先對當地城鎮規劃及店鋪所在地段的經(jīng)營(yíng)狀況和前景做一個(gè)比較全面的了解,然后再做出決定。
在接手別人轉讓的店面時(shí),首先要了解房屋的產(chǎn)權。是公房還是私房?前期的租賃合同有沒(méi)有到期?有沒(méi)有拖欠房租?因為只有房屋的產(chǎn)權問(wèn)題弄清楚了,才能進(jìn)行工商營(yíng)業(yè)執照、煙草專(zhuān)賣(mài)零售許可證等證件的辦理。 同時(shí)如果您選擇老房區、舊城改造區的房子或廠(chǎng)區的房子時(shí),一定要慎重。有時(shí)候工廠(chǎng)遷址或擴建也可能會(huì )收回房子。
辦理執照有學(xué)問(wèn)
營(yíng)業(yè)執照在店鋪轉讓后一般是怎么辦理的呢?接手別人轉讓的店鋪前,一定要先了解原店的營(yíng)業(yè)執照是否隨店轉讓?zhuān)慷惪钍欠癜磿r(shí)交納?管理費交納期限是什么時(shí)候?重新申請及轉讓過(guò)戶(hù)各需要多少費用?這些都有必要在轉讓之前,先到工商部門(mén)詢(xún)問(wèn)清楚。
科學(xué)估算原店商品價(jià)值
估算貨物價(jià)值時(shí),不僅要按批發(fā)價(jià)格作價(jià),還要考慮到貨物貶值的情況。過(guò)期商品不能要,而有些商品如日用品、調味品等,時(shí)間長(cháng)了不好賣(mài),也是要降價(jià)處理的。 除此之外,還要考慮固定資產(chǎn)折舊問(wèn)題。如貨架、柜臺、桌椅等,要按年限、使用情況作折舊處理。
轉讓協(xié)議要簽好
一定要事先簽訂轉讓協(xié)議,最好邀請第三方作見(jiàn)證人。
接手店面勿心急 操作有技巧
接手店面時(shí)切勿心急。要擠一下水分,并選擇恰當時(shí)機。同時(shí)要考察好周邊的經(jīng)營(yíng)環(huán)境,特別要研究一下競爭對手。 轉讓店鋪具有新店鋪所沒(méi)有的優(yōu)勢,老店通過(guò)一點(diǎn)點(diǎn)積累,已經(jīng)擁有了一批客源。再加上多年經(jīng)營(yíng)樹(shù)立的信譽(yù)等,這些都是財源。與開(kāi)新店相比,接手老店的風(fēng)險要小得多。隨著(zhù)店面的轉讓?zhuān)赇伒牡貏、客?hù)、購買(mǎi)力都一起轉讓了,而接手人并沒(méi)有為此多付出資金。所以轉店的時(shí)候,不要只盯著(zhù)一些有形資產(chǎn),還要算算投入與收益,眼光應看得長(cháng)遠一些。
接手店面的大致步驟
一、確定轉讓人的身份,看他是否與房東存在租賃協(xié)議,如果經(jīng)營(yíng)者是房屋的所有者,要查看店鋪的營(yíng)業(yè)執照、衛生許可證等相關(guān)證件是否齊全,然后再咨詢(xún)轉讓價(jià)格及房屋的租金情況;如果店鋪經(jīng)營(yíng)者也是承租人,則必須查看其與房屋產(chǎn)權人所簽訂的原始合同,并檢查其是否有轉讓?zhuān)ㄞD租)權;簽訂合同時(shí)要三方同時(shí)在場(chǎng)并鑒字證明。(即產(chǎn)權人、經(jīng)營(yíng)者、接手者)。
二、若有意接手,雙方可洽談房屋租金及店鋪經(jīng)營(yíng)設備、裝修等轉讓項目的具體價(jià)格。若談定可付定金,以保證優(yōu)先接手店鋪的權利,定金收取方需出示定金收條,收條要寫(xiě)清時(shí)間、金額、定金的用途等具體內容。這里要注意是整體轉讓還是空店轉讓?zhuān)绻钦w轉讓請千萬(wàn)點(diǎn)清設備和物品明細,免得少數量或缺質(zhì)量。
三、雙方簽訂《店鋪轉讓協(xié)議》及《房屋租賃合同》,從而約定雙方具體的權利與義務(wù)。
四、合同簽署完畢,按合同約定方式結付轉讓費用。
五、轉讓方有義務(wù)協(xié)助接手方進(jìn)行過(guò)戶(hù)變更手續,因此,接手方要及時(shí)憑簽訂合同及其他所需證件到工商部門(mén)辦理好更名登記手續,以確定經(jīng)營(yíng)的合法性。
六、務(wù)必考察店鋪轉讓的原因及之前的債權、債務(wù)情況,并在合同中明確注明,以免跌入轉讓合同的陷井。
七、務(wù)必事先調查清楚您所看中的店鋪地段在短期內是否有市政方面的拆遷規劃,從而避免上當受騙。
八、為了避免造成房東干涉轉讓的事情發(fā)生,請務(wù)必在合同簽定時(shí)與房東約定好:有轉讓的權利,有優(yōu)先續租權,房東不得以任何方式干涉商鋪轉讓。
法律人士總結
商鋪轉讓費就是商業(yè)活動(dòng)中有關(guān)店面轉手時(shí)上家附加給下家的一個(gè)由上家額外收取的費用,是下家彌補給上家因轉讓所蒙受損失的補償。而其實(shí)際情況是,有些地方、地段及店面無(wú)理要錢(qián)或漫天要價(jià),有“上家非法做二房東”之嫌。
因此,第一,估算轉讓費時(shí)要充分考慮店面轉讓時(shí)都有哪些有形價(jià)值和無(wú)形價(jià)值。有形價(jià)值可物化為商品、柜臺、貨架等,而無(wú)形價(jià)值則是指店鋪的地理環(huán)境、購買(mǎi)力、客戶(hù)群等。
第二,依照法律手續辦理轉讓合同。合同越細致越好,可加一些彈性條款,以保護自己的權益。簽協(xié)議的過(guò)程中最好有中間人在場(chǎng),如果轉讓金額很大就需要特別小心,謹慎一點(diǎn)還可以申請公證。
第三,注意查詢(xún)房東有沒(méi)有店面租賃許可證及轉讓手續。
第四,注意非人為因素。除了拆遷,還要考慮遭遇到臺風(fēng)、雷電、水災、火災等風(fēng)險后該怎么處理。這些對房東財產(chǎn)造成危害或損失的情況,都要在合同里有所反映,以維護自己的合法權益不受侵害